martes, 18 de marzo de 2008

El sistema MLS de compartición de propiedades

A raíz de varios posts que han surgido sobre el sistema MLS, como por ejemplo en Inmosfera, Blog Inmobiliario, o en Cienladrillos, creo que puede estar bien profundizar un poco más en qué es el sistema de compartición de propiedades MLS, para qué sirve y de qué forma puede ayudar.

MLS el la abreviatura de Múltiple Listing Service, un sistema americano de compartición de propiedades en exclusiva y sólo entre agencias inmobiliarias. Hay una descripción más detallada en inglés en en la Wikipedia.

Las agencias que entran a formar parte del sistema MLS, establecen una relación contractual con el resto de la red en cuanto al reparto de comisiones, que es del 50%. Es decir, si yo tengo un cliente para una propiedad que ha captado otro agente y ambos estamos en la red MLS, el reparto de comisiones entre los agentes ya se encuentra establecido previamente, con lo cual encontramos una primera ventaja importante, y es la relación con el resto de las agencias ya se encuentra preestablecida.

MLS es un software cliente que se instala en el ordenador, se accede con una clave, y luego se introducen los datos de los inmuebles que tengas en cartera. Una vez se han introducido un inmueble, puede ser encontrado por el resto de agentes que se encuentren dentro del sistema MLS. En la página de MLS España, parece ser que se está desarrollando la intranet para insertar las propiedades sin necesidad de tener que instalar ningún software, pero por el momento no funciona.

Actualmente, la lista de empresas inmobiliarias que conforman el MLS en España son: Look & Find, RE/MAX, Primer Grupo, Coldwell Banker, Vega New House, Concasa, Tegeisa, Pisur y REI. Desconozco cual será la cantidad de dinero necesaria a pagar para formar parte de la red MLS, pero por el tipo de empresas que la conforman, no creo que sea una cantidad muy asequible.

Y para el resto de inmobiliarias o agentes, no existe de momento nada similar. Si queremos conocer cuales son los listados de una inmobiliaria, podemos obtenerlo a través de la web de la agencia o bien a través de los portales en los que se anuncia.

Links de interés:

Bloggers Inmobiliarios

18 comentarios:

Juan Martínez dijo...

Es siempre un gusto comprobar lo bien que explican los temas que nos rondan el subconciente...


Felicidades

Juan Martínez dijo...

He querido opinar con detalle sobre el respecto. Ponemos a circular pues nuestra opinión en el río mediático:


Efectivamente un sistema de “compartición” de propiedades en exclusiva no es ningún invento americano si no nos referimos exclusivamente a su implantación como denominación anglosajona MLS y correspondiente popularización europea, como tantos otros “inventos” del marketing americano.

Si además de esto, añadimos que el más rápido en registrar un dominio en la web por ejemplo MLS España, se lleva los créditos, podremos ir centrando un poco los méritos del “descubrimiento”.

Efectivamente las empresas inmobiliarias más americanas , ante la falta de resultados a medio y largo plazo (a corto plazo algunas han tenido éxitos arrolladores vendiendo en España y Europa su pastilla de caldo ), han optado, ya que no consiguen implantar con una mínima sostenibilidad sus franquicias, por tratar de implantar como genuinamente americano sus “comparticiones”. Pero no cuela, para el resto de inmobiliarias y agentes siempre ha existido la participación más o menos regulada por acuerdos, particulares, de grupo de redes, asociaciones, colegios, por zonas locales, regionales, nacionales, reguladas, con o sin bases de datos conjuntas, etc, etc, la colaboración, y ahí sigue.

Otra cosa es que el carácter español en general y el del agente inmobiliaro español en particular, no es muy dado a “compartir” nada. Por cierto la venta de que uno dispone o es exclusiva o no dispone (eso es más que un requisito “americano”), quizás se pueda vender pero no disponer. Este dato por cierto también lo ignoran sistemáticamente tanto los “nuevos inmobiliarios” llegados al calor de los momentos fáciles como las más importantes empresas publicitarias de propiedades en la web,(donde se puede dar el esperpento de que no te publiquen un producto en exclusiva porque ya lo ha publicado alguien que no está autorizado para ello).

Angel Caballero dijo...

Hola,

Sobre el 'caracter' español me gustaría añadir un detalle que siempre me ha resultado imteresante.

Si os fijáis, en los portales americanos los agentes publican sin recortes la dirección exacta de sus productos.

El miedo a hacerlo en los portales españoles es casi una exclusiva nacional.

Nosotros tenemos una anécdota curiosa. Un agente nos pidió que no mostrásemos ni siquiera un mapa del distrito, puesto que tenía la sospecha de que alguien le estaba quitando productos guiándose por este mapa de la zona.

Inaudito.

Jesús Barrio dijo...

Ciertamente es bastante lamentable el tema de las direcciones de los inmuebles, pero por otro lado se puede decir que no queda otro remedio en muchos casos. Si eres intermediario y no tienes la propiedad en exclusiva, entonces ese es el precio que tienen que pagar tus clientes. Por eso, yo siempre animo a que los propietarios publiquen los anuncios en Internet con las direcciones exactas de los inmuebles, y que los intermediarios y las agencias se busquen la vida.

Anónimo dijo...

Decirte que ya existe en el mercado BCI ( bolsa inmuebles compartidos ) y esta si es totalmente on-line, es decir las inmobiliarias comparten base de datos desde sus programas de gestión, sin necesidad de tener que introducir los inmuebles dos veces una en su software y otra en la base de datos de msl

Jesús Barrio dijo...

¿Podrias poner algun link del BCI? He estado buscando en Google pero no he encontrado nada.

Anónimo dijo...

pues como usuario final me alegraré si estos sistemas no triunfan,

No veo que necesidad hay de introducir intermediarios cuando con poner un cartel en la ventana, o decirlo en la panadería o dos anuncios en algún periódico o portal se vende.
Se vende si tiene un precio razonable.
A no ser que se quieran mantener estos precios disparatados.

Anónimo dijo...

Algunas precisiones:
El porcentaje en el que se comparten los honorarios es libre en las MLS norteamericanas. El habitual es el 50%, pero se puede ofrecer cualquier otro.
La MLS necesariamente trabaja con encargos en exclusiva, o más bien en "exclusiva compartida" que es exactamente el significado de ML o Multiple Listing (listing=encargo) que es breve por Multiple Exclusive Listing.
Las MLS en USA son propiedad y están operadas por las Asociaciones Locales de Realtors o LAR, que se agrupan progresivamente a nivel estatal y finalmente a nivel nacional formando la National Association of Realtors o NAR. No todos los REALTORS pertenecen a la MLS, pero para pertenecer a la MLS hay que ser REALTOR.
Aunque técnicamente es posible conectar a las MLS, y de hecho muchas de ellas lo están, la colaboración es un fenómeno local, y las MLS tienen un ambito local y reducido.
A partir de 2003 la NAR "recomendó" a las MLS locales la utilización de un lenguaje estandar llamado "idx" que permite no solo que las MLS "hablen" entre ellas, sino que los agentes puedan bajarse de forma automática a sus propias webs las propiedades que les interese mostrar en ellas como propias.
En este sentido las MLS son un "invento" americano. No es que "se colabore", sino que las propiedades, o más bien los contratos tipos "Multiple Listing" son de toodos. Lo que se está introduciendo en España no es en realidad una MLS, sino "negocietes" aprovechando las nuevas tecnologías.

Jesús Barrio dijo...

Muy buen comentario.

Viviendas dijo...

Ya existe una mls para las inmobiliarias independientes BCI www.BolsaComunInmuebles.com

Anónimo dijo...

Insisto; BCI es una web donde se publican propiedades en intranet y/o en abierto. Los que lo publican "echan" sus propiedades en una bolsa y esperen que alguien la saque y... Bingo!

Eso no es una MLS. La MLS es un acuerdo entre una serie de agentes inmobiliarios locales para compartir unos contratos (no propiedades) que especifican que TODOS los pertenecinetes a esa asociación pueden vender y se esforzarán en ello. Eso es una garantía y una herramienta útil para el cliente y el agente. Una bolsa no.

La primeras MLS surgen en Chicago en 1910... sin internet, ni otro medio mecánico. Una web ayuda a los que sean capaces de ponerse de acuerdo, pero una web, o una bolsa donde "se meten" ofertas, no es una MLS ni aporta nada nuevo al particular ni al profesional.

elalpende.es dijo...

Interesante post y comments, no obstante no le veo la gracia al MLS, si, está muy bien, pero creo que no es el invento del siglo.

Creo que para crear bolsas inmobiliarias regionales no hace falta disponer de la s siglas MLS, simplemente podemos crear una intranet que sea efectiva con unas condiciones pactadas de antemano que se "firman" si quieres participar en la bolsa inmobiliaria y ya está.

Lo que si veo importante es el elaborar un documento con unas bases o un código deontológico "estable" que sea común a todos y que beneficie a todas las partes, siendo este código transparente y justo para todos.

Beneficios para el usuario final: encontrar muchas propiedades en una misma web, beneficiándose del long tail que dejan los portales inmobiliarios generalistas, teneiendo una especialización de zona mucho mayor.

Ojo, posteo todo esto sin tener demasiados conocimientos técnicos/programacion de las mls, pero creoq ue es así de sencillo.

¿que os parece?

Saludos,

Jorge Sánchez
www.elalpende.es

elalpende.es dijo...

Vivienda,

Pero www.bolsacomuninmuebles.com es realmente una MLS ?

He entrado y no veo ningun apartado de contáctanos, ni información de ninguna empresa, ¿quienes somos? ....

No da buena sensación la verdad....

Saludos,

Jorge Sánchez
www.elalpende.es

Jesús Barrio dijo...

Parece más bien una agrupación de inmobiliarias locales.

Anónimo dijo...

No dejéis que os obceque la tecnología. Una MLS no es una intranet, sino una asociación con reglas, y con una comisión que eche al que no las cumpla(el temor guarda la viña).

La intranet puede ser muy útil, pero decir que una MLS es una intranet es poner el carro delante de los bueyes.

Anónimo dijo...

bolsacomuninmuebles.com es una web donde se cuelgan las propiedades de los usuarios de un programa informático de gestión, como tantos otros, que se llama inmoprog. Por lo que se ve en su web, no tiene nada que ver con asociación alguna. Nada que ver con una MLS, no?

Jesús Barrio dijo...

Pues la verdad que no sabría decirte...

Viviendas dijo...

BCI ( www.bolsacomúninmuebles.com ) es la parte pública donde los usuarios pueden consultar la base de datos de inmuebles, en la parte privada que se interactua a través de Inmoprog online es donde se ejecuta lo que vosotros llamais MLS, para poder formar parte de BCI es necesario firmar un contrato de colaboración de toda la cartera de inmuebles al 50% de los honorarios, desde Inmoprog cualquier inmobiliaria perteneciente a BCI puede consultar on line todos los inmuebles de todas las inmobiliarias sin ningún tipo de restringciones, ya que para poder formar parte de BCI o se comparten todos los inmuebles o no se comparte ninguno, es lo último en tecnología inmobiliaria ya que cualquier inmobiliaria puede disponer de todos los inmuebles de BCI pudiendo interactuar con sus clientes e incluso publicarlos en revistas, carteles etc.

En cuanto a la falta de información en el portal BCI, es por que entendemos que a los usuarios lo que realmente les interesa es la información de inmuebles, y aquí es donde os puedo asegurar que marcamos la diferencia con otros portales ya que esta información es totalmente on-line.
En la actualidad hemos empezado en Sevilla donde ya forman parte de BCI más de 10 inmobiliarias, se acaba de incorporar una inmobiliaria en Huelva y pasaremos a otras provincias escalonadamente, ya que preferimos crecer lento pero seguro.