miércoles, 6 de mayo de 2009

Algunas reflexiones sobre la revalorización/depreciación de las viviendas

Todavía tengo algunos amigos que me comentan que están pensando en comprar una casa, porque piensan que es un buen momento para comprar, que quieren invertir, etc. La mayoría de ellos ni siquiera se preguntan por las causas que hacen que una vivienda se deprecie o se revalorize, simplemente saben que eso sucede, y quieren "jugar". Hoy me he puesto a pensar sobre éste tema y me gustaría compartir algunas reflexiones con los lectores del blog y especialmente con todos mis amigos que están pensando en "invertir".

Voy a empezar poniendo un ejemplo sencillo: si yo me compro un coche, resulta que al cabo de 5 años (por ejemplo) mi coche vale menos. ¿Por qué? Porque las piezas están más desgastadas, hay más probabilidad de que el coche se estropee, tengo que hacerle más revisiones, etc. Además de eso, hay que sumarle que hay nuevos coches en el mercado más modernos, más bonitos, más rápidos, que se estropean menos y que también consumen menos, y el mio ya no mola tanto como antes. Por lo tanto (exceptuando algunos casos como por ejemplo los coches históricos) un vehículo es un bien que se deprecia en el tiempo, luego una mala inversión. Lo mismo sucede si me compro unos vaqueros, una televisión, unos esquíes o una lancha motora, que se deprecian al cabo del tiempo, lo venderé más barato de lo que a mí me ha costado.

¿Qué sucede cuando me compro una casa? Resulta que los materiales con los que está construida también se desgastan a lo largo de los años, el tejado, las paredes, puertas y ventanas se van depreciando con el tiempo, y es más probable que surjan averías. Además, van apareciendo nuevas casas en el mercado más bonitas, con mejores materiales, con piscina y pista de paddle, etc, que hacen que mi construcción valga menos con el tiempo. Sin embargo, cuando me compro una casa, estoy comprando dos cosas: 

  1. La construcción que se deprecia con el tiempo, y 
  2. un pequeño espacio sobre la superficie del planeta Tierra, o lo que es lo mismo, un papel que me da derecho legalmente a decir que ese espacio del planeta es mio, y que nadie más puede entrar en él sin mi permiso (derecho de propiedad). 
Si la construcción se deprecia al cabo del tiempo, entonces, las causas de la revalorización de los inmuebles hay que buscarlas solamente en ése papel que me da derecho a disfrutar de mi propiedad. 

Resulta que ése papel tiene validez legal frente al resto de los ciudadanos, y en él está escrito que yo tengo en mi propiedad una superficie de X metros cuadrados en un lugar determinado de la geografía. Yo puedo vender ése papel al precio que a mí me de la gana, pero los metros van a seguir siendo X a lo largo del tiempo. Si los metros son los mismos a lo largo del tiempo, y la construcción se va depreciando, ¿por qué puedo vender el papel que dice que ese espacio es mío, a un precio más caro de lo que lo compré?. Vamos a ir analizándolo con otro ejemplo:

Juan vive en la ciudad A y Luis vive en la ciudad B. Ambas ciudades tienen una superficie de 1.000.000 de metros cuadrados y el mismo número de habitantes. Tanto Juan como Luis compraron hace cinco años un papel que dice que tienen en su propiedad 100 m2 en su ciudad, es decir, cada uno tiene 100/1.000.000 = 0,0001 % de su correspondiente ciudad. Representados a continuación con un gráfico, donde los puntos rojos son los habitantes, y la rejilla es la división del espacio.



  • Caso 1. En la ciudad A, por el hecho de estar situada más al norte y hacer más frío, resulta que los habitantes son más trabajadores, y por lo tanto en los últimos cinco años han ganado más dinero que los habitantes de la ciudad B. Si Juan y Luis quisieran vender el papel que dice que tienen en su propiedad 100 m2, Juan podría venderlo a un precio más caro que Luis, puesto que, aún siendo ambas ciudades iguales en superficie y en número de habitantes, la gente que podría estar interesada en su propiedad tiene más dinero. Por lo tanto ya tenemos una primera variable para determinar el precio de mi papel: el poder adquisitivo de la gente que se encuentra alrededor de mi espacio. A mayor poder adquisitivo, más valdrá mi propiedad.


  • Caso 2. Suponemos ahora que el poder adquisitivo de las dos ciudades es el mismo. La ciudad B resulta que ha recibido en los últimos años muchos extranjeros que han comenzado a trabajar dentro de la ciudad, y por lo tanto necesitan un espacio para vivir y también para poner sus comercios, mientras que la ciudad A ha mantenido el mismo número de población que hace cinco años. El espacio de ambas ciudades sigue siendo el mismo, y el poder adquisitivo también, sin embargo, Luis ahora tiene más potenciales compradores que Juan, porque hay mayor número de personas dentro de su ciudad que podrán comprarle su propiedad. Al haber mayor demanda Juan incrementará su precio. Por lo tanto tenemos la segunda variable: el número de personas que hay a mi alrededor. A mayor volumen de personas, mayor será el precio al que puedo vender mi papel.



  • Caso 3. Suponemos el mismo poder adquisitivo y el mismo número de personas. En la ciudad A, resulta que han decidido ampliar la superficie del espacio urbano debido a que se preve un incremento de la población en los próximos años. Por lo tanto han construido nuevas viviendas y ahora, la superficie de la ciudad A es de 1.200.000 m2. Resulta que Juan ahora tiene sólo un  porcentaje de 100/1.200.000= 0,00008% de la ciudad A mientras que Luis sigue teniendo un 0,0001%. Aun siendo ambas propiedades de la misma superficie, Luis tiene mayor porcentaje de su ciudad que Juan. Al incrementarse la superfície de la ciudad, se incrementa el número de propiedades que se pueden vender, y por lo tanto Juan lo tendría más dificil para vender que Luis. Por lo tanto, la tercera variable es negativa: a mayor número de propiedades, menor es el valor de la mía.



Por lo tanto, las razones que habría que mirar para ver si mi propiedad se revaloriza son: el incremento del poder adquisitivo de la gente de alrededor, el número de habitantes que hay, y el tamaño de la superficie urbana como variable negativa, que se traduce en el volumen de oferta. Todo ello debería de compensar la depreciación que sufre la construcción.

Conclusiones personales: Los coches sirven para desplazarse, los vaqueros para vestirse, los esquíes para tirarte por la nieve, y las viviendas sirven para vivir en ellas, para no mojarte cuando llueve, para tirarte en el sofá del salón bebiendo una cerveza mientras ves el fútbol, para ducharte sin que nadie te vea... pero no para ganar dinero. El hecho de que tu vivienda se revalorize o deprecie se debe a una serie de circunstancias externas, que son completamente ajenas a uno mismo, y que no se pueden controlar. 

Y mi consejo para mis amigos sigue siendo tan simple como obvio: si la vivienda es para estar una larga temporada de tu vida, entonces cómprala, si vas a estar sólo un periodo de tiempo, entonces cómprala por un tiempo (alquilala).

Bloggers Inmobiliarios

8 comentarios:

Miguel Ángel dijo...

Estoy absolutamente de acuerdo con el artículo, pero esto sería en un mercado normal en el que la ley de la oferta y la demanda fuese lo principal, pero en la realidad al artículo le falta un factor importante a considerar, la especulación.

La especulación hacia que todos estos factores que se exponen quedaran relegados como secundarios, lo importante es que el precio se estaba revalorizando constantemente y no por ninguna razón de las expuestas simplemente porque que se revalorizara hacia que mas especuladores entraran en el juego con lo que se volvían a revalorizar, una bonita estructura piramidal que en algún momento tenia que reventar, pero que todo el mundo no quería ver diciendo repetidamente "la vivienda nunca baja", de tanto repetirlo y repetirlo desde tantas fuentes,(los políticos, los bancos, los promotores, los constructores, las inmobiliarias y los especuladores) la mayoría de la gente incluso se lo creían y seguían especulando y especulando.
Pero ahora que la especulación cesó, tampoco estamos en una situación normal, los precios siguen hinchados, la oferta es inmensa, la demanda baja por la falta de crédito, y el futuro incierto... menudo caos, como para invertir está la cosa.

Lo de que la vivienda es como un coche también lo he usado yo frecuentemente en conversaciones con gente que quiere "invertir" en vivienda. Lo pongo entre comillas porque a mi no me parece invertir a mi me parece que se debería llamar especular. Pero en mi opinión hay que añadir un matiz más, para evitar ese desgaste de la vivienda es imprescindible reformarla de vez en cuando, es algo obligatorio por ley, el propietario tiene que mantener el edificio en buenas condiciones, lo que supone un gasto que hay que considerar muy seriamente a la hora de "invertir" y mas aún si es un piso en el que hay que aportar obligatoriamente para este mantenimiento entre todos los propietarios. Para tenerlo en una condiciones aceptables hay que gastarse al menos lo mismo que costo construirlo en 30 años. Así que venga, venga a invertir.

jconsu dijo...

Más que la especulación, como en tantos otros aspectos del mercado, es la falta de información la que crea distorsiones en las transacciones de "libre competencia", y esa falta de información, ignorancia, memoria histórica o como quieras llamarlo, crea un "refranero popular" con muy poco sentido.
¿Que algo no puede bajar de precio? Es el mayor disparate económico que se puede decir, si bien es cierto que la escasez aumenta el precio (que no el valor) de los bienes, cualquier variable puede influir en dichas fluctuaciones, por muy independiente que la queramos considerar (el tiempo, terremotos,guerras, finanzas, crisis,meteorito :))
Jesús, si no te importa, comentaré con más detalle tu gran artículo en mi blog sobre el alquiler.
Saludos y enhorabuena.

Dalamar dijo...

Yo creo que la mayoria de la gente, no sabe donde "invertir" su dinerillo, y hacen casos a los dichos de la gente, que dependen del momento en el que nos encontremos, por tanto la psicologia es muy importante, si se estudia el pasado se ve que hay ciertos ciclos que tienden a repetirse en cuestion de vivienda, y es puramente debido a que a la gente se le olvida el ultimo crash! Y vuelven a hacer lo mismo, por tanto el papel especulador/psicologico es el que indica la direccion, y los otros factores solo le dan mayor o menor peso... podriamos decir que son modas de inversion.

Un saludo,

Daniel

pisos la horta dijo...

El post esta escrito para que lo entiendan hasta los niños y es una explicación clara y concisa del proceso de revalorización/depreciación del sector inmobiliario. Ahora bien se han dejado de lado algunos factores muy importantes que intervienen en ese proceso. Principalmente estos factores tienen que ver con una característica innata en el ser humano, la codicia.
La cuestión es, ¿quien controla la codicia y cuales son los mecanismos para hacerlo? ¿Esa es la cuestión?

Anónimo dijo...

Dense cuenta que los políticos controlan dónde se construye y dónde no, es decir, controlan el tamaño de la ciudad. No me creo que en un pais con una densidad de población tan baja como España haya tan poco suelo para construir.

Los políticos (TODOS) también tienen su trozo, bastante grande por cierto, del pastel en la subida del precio de la vivienda.

Tristan dijo...

Me ha encantado el post, sencillo y esclarecedor. Y los ejemplos son muy del tipo del economista camuflado. Estoy de acuerdo contigo completamente

McFioso dijo...

Sobresaliente.

Me encanta la forma en la que has expuesto qué valor tiene una casa. Genial.

Coincido con dalamar en que mucha gente se ha puesto a invertir en ladrillos aconsejados por la moda; y también porque es algo fácil de entender y también difícil de robar: se conocen pocos casos de desaparición de viviendas enteras de la noche a la mañana - sin mediar poderes notariales, claro.

PABLO dijo...

Me atrevería a añadir un último factor que añade o resta valor a un inmueble y es, la inseguridad en otros sectores como el financiero frente a la seguridad que puede ofrecer el sector inmobiliario.