miércoles, 19 de noviembre de 2008

Subastas judiciales, desinformación y nuevos nichos de mercado.

Ésta mañana he asistido por primera vez a la celebración de una subasta judicial que se celebraba en los juzgados de Plaza Castilla. Y la experiencia podría definirla como de "sentimientos encontrados". 

Sentimientos encontrados en el siguiente contexto: por un lado, euforia por el hecho de ver cómo la gente se adjudica viviendas por valor bastante inferior al que podrías encontrar en cualquier portal de Internet tipo Idealista.

Por otro lado, sensación de caos, de falta de información, y de mundillo inaccesible debido a que la justicia española sigue unos procedimientos completamente arcaicos.

Y por último, también el sentimiento de lástima por aquellas personas que, de una forma completamente fría e impersonal (como la mujer de la balanza que no ve a quién), se han quedado sin casa, y que además en muchos de los casos continúan debiendo su deuda al banco.

Si tuviese que apostar por algo que fuese a empezar a moverse (y de hecho ya se está moviendo) dentro en el mundo inmobiliario, lo haría sin duda por el sector de las subastas de embargos judiciales. Es ya inminente el incremento de bienes embargados en los próximos meses.

Precisamente es en ésta dirección donde se encuentra uno de los proyectos en los que me encuentro ahora trabajando. Conviene repasar los siguientes aspectos acerca de las subastas judiciales:
  • Continúa siendo un mundillo bastante cerrado, donde si vas de nuevo, es probable que te las puedan dar dobladas.
  • Los juzgados proporcionan poca información sobre los bienes que salen a subasta. Normalmente en el tablón aparece publicada la dirección, número de finca registral, y precio de salida (tipo embargado). El resto de la información la tienes que extraer tú mismo en una tarea que puede llegar a ser un auténtico trabajo de investigación.
  • Los precios por los que puedes adjudicarte un inmueble pueden llegar a ser hasta el 30% de la oferta normal que se puede encontrar en Internet, es decir, chollos.
  • No es tan fácil realizar una buena compra, hay que conocer los entresijos y el inmueble antes de pujar por él. Por poner un ejemplo real, te puedes adjudicar un local en el centro del escorial sin verlo, y luego darte cuenta de que era un trastero sin acceso.
  • Es necesário ver "muchas malas" para poder ver "una buena", es decir, que se pierde mucho tiempo analizando las subastas, debido precísamente a lo comentado anteriormente: la información que se proporciona es basntante pobre y caótica.
Aún así, si ahora mismo tuviera que comprarme una casa, casi que con toda seguridad lo haría tranquilamente a través de una subasta judicial, sobre todo por el tema del precio. 

Van a empezar a aparecer muchos chollos en los tablones de los juzgados. Chollos que, en muchos casos van a pasar desapercibidos porque encima de él se ha colocado un papel con otra subasta, o porque ése papel está colocado en un sitio donde apenas pasa gente, o porque el inmueble pilla demasiado lejos como para ir a verlo. Y ahí es donde Internet y los nuevos canales de información, puede jugar un papel importante para dar publicidad a esas subastas.

Bloggers Inmobiliarios

7 comentarios:

Anónimo dijo...

Hola, soy un lector de tu blog, y quería comentarte una novedad que me parece muy interesenate y que se trata del portal de subastas judiciales electronicas que ha publicado el ministerio de justicia. Desde este web se pueden realizar pujas sobre bienes de forma online como si estuvieras realizandolo presencialmente en un juzgado.

La url es: http://subastas.mjusticia.es

Jesús Barrio dijo...

No la conocía. La verdad que está muy bien, pero apenas tiene datos..

Anónimo dijo...

Comenzó a funcionar el 26 de noviembre y ya dispone de 15 subastas para los próximos días
(no hay ninguna en funcionamiento ahora y hay que pulsar en Buscar todas las subastas que se van a celebrar o usar el buscador).

De momento es una única unidad de subastas (en Murcia).

bolsaprofesionalinmobiliaria dijo...

Buenas Jesús,
Coincido plenamente en que la subasta es al primer canal al que acudiría para la compra de una vivienda. En realidad, ya existen, algunas inmobiliarias, que las han incorporado como nuevo canal de venta (p. ej: http://www.tusubastacbre.com).

En realidad, vista la situación, en Inmofactory hace 4 meses, ya desarrollamos plataformas de subastas online anticipando la necesidad, y cómo bien apuntas uno de los principales factores para el éxito de estos canales es la información aportada.

Saludos,
Raúl Horta

Tristan dijo...

Soy subastero desde hace muchos años y os digo que la celebración de subastas por internet no va a hacer que disminuya la presencia de subasteros, ni tampoco va a hacer que aumente el número de interesados, porque al fin y al cabo actualmente ya es muy fácil acudir a las subastas, allí no nos comemos a nadie: si quieres comprar no tienes más que pujar más alto que yo.
Lo que hace que los subasteros sean imprescindibles es que son los únicos que se atreven a comprar en los juzgados, porque tal como está hoy la Justicia en España, comprar en una subasta puede ser una lotería.
Saludos,

Anónimo dijo...

Cada vez está más cerca del ciudadano el poder participar en subastas sin tener la presión de los que no van a comprar y te presionan para que pagues una comisión. EStos para mí son los subasteros, los que no tienen intención de comprar y amedrentan a los posibles interesados. Los demás subasteros son inversionistas que tiene prefijado el importe que van a destinar a comprar el bien. El problema no es si se puja por internet o presencialmente, el problema del novato es que no tiene ni idea, no ya de cómo se celebra una subasta sino de interpretar adecuadamente todo el proceso. En los juzgados es cierto que se pueden producir nulidades de actuaciones y retrotraer al principio la adjudicación; pero eso sólo ocurre en los juzgados. Si tú te adjudicas una propiedad en la Seguridad Social o en la Agencia Tributaria, antes de darte el certificado de adjudicación remiten a la abogacía del Estado todo el expediente para su verificación. Una vez que los abogados del Estado han dado el visto bueno y te entregan el certificado de adjudicación no hay vuelta atrás. Lo que pasa es que hay que saber cómo funciona todo y las estrategias, pero para eso hay empresas en internet que te orientan. De las que he podido ver la que más me ha gustado ha sido la web www.subastasunicas.es por su simplicidad y su precio. Si alguien está interesado en participar que no lo dude que se ponga en manos de estas empresas para no tener problemas.

LasSubastas Publicas dijo...

yo tambien hace tiempo que me dedico al tema de las subastas de todo tipo, y desdeluego el asunto de las subastas por internet no logra que desaparezcan los subasteros, sino que multiplica la existencia de numerosos subasteros online, eso si, desaparece el mal trago de enconmtrarte en el juzgado cara a cara con algunos especimenes como competencia :)
os invito a visitar mi blog en el que trato de mostrar todo lo que puedo sobre este mundo de las subastas:
http://subastas-publicas.blogspot.com/